mercoledì 30 marzo - Osservatorio Globalizzazione

Nella bolla del Dragone: fenomenologia della crisi immobiliare cinese

Da sempre molto discussa e recentemente tornata sotto i riflettori a seguito dell’affaire Evergrande, la delicata questione della bolla immobiliare cinese rappresenta un tema di estremo interesse.

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 Non solamente per le ripercussioni economiche che, in un modo o nell’altro, questa finirà inevitabilmente con l’avere sul Paese. Ma soprattutto perché fornisce uno spaccato accurato sulla natura del sistema sociale, economico e politico della Cina comunista, con annesse criticità e prospettive. Di qui la centralità della vicenda: proprio dal modo in cui sarà affrontata la questione a Pechino potrebbe dipendere la caduta nella stagnazione o il rilancio dell’economia del Dragone. Mentre il resto del mondo osserva impaziente.

Prima di operare un’analisi sulle prospettive che l’attuale bolla dischiude sarà necessario introdurre i presupposti che ne stanno alla base. Spesso le discussioni sul mercato immobiliare cinese sono informate da considerazioni pressapochiste secondo cui questo consisterebbe in un sistema artificialmente drogato da politiche governative. Secondo la vulgata, al fine di alimentare la crescita del Paese, Pechino investirebbe in maniera massiccia nel settore edilizio, imponendo un modello di sviluppo pianificato dall’alto. Sebbene il governo centrale abbia effettivamente investito per decenni sul settore delle infrastrutture, queste letture risultano semplicistiche, incapaci di cogliere la natura complessa di un fenomeno che è radicato capillarmente nella società e nell’economia e che dipende da fattori sui quali Pechino – tramite il suo sistema di controllo top-down – ha una presa quantomeno parziale.

Il mercato immobiliare cinese: domanda e offerta, squilibri e instabilità

Per comprendere i motivi alla base del surriscaldamento del settore immobiliare senza cadere in rappresentazioni riduzionistiche è necessaria un’indagine che parta dall’analisi di domanda e offerta, componenti fondamentali di ogni mercato. Come in tutte le bolle, l’inizio dell’espansione ha luogo a seguito di un incremento esponenziale della domanda, il quale a sua volta innesca fenomeni speculativi dal lato dell’offerta. L’effetto complessivo è la creazione della bolla vera e propria, una condizione di euforia in cui si assume che i prezzi continueranno a salire indefinitamente assieme alla possibilità di facili guadagni, inducendo così a trascurare ogni forma di esposizione al rischio. 

L’esplosione della domanda di immobili in Cina è stata un risultato naturale della crescita economica del Paese e della conseguente emersione della classe media. Tuttavia, questa dinamica è stata accompagnata da alcune peculiarità proprie del caso cinese, imprescindibili per la comprensione del fenomeno. In primo luogo, va considerata l’enorme propensione al risparmio delle famiglie – superiore al 40% del reddito, la cifra più alta al mondo – la quale fa sì che un’enorme fetta di ricchezza venga indirizzata sul mattone. In secondo luogo, l’eccezionale importanza sociale riservata alla casa di proprietà, vero e proprio status-symbol, il cui valore è accresciuto ulteriormente da un contesto di mismatch di genere in cui la competizione maschile per la conquista di un partner rende questa un prerequisito necessario. In terzo luogo, altrettanto importante, l’ingente fenomeno delle migrazioni interne, il quale ha per anni alimentato la richiesta abitativa nelle grandi metropoli della costa. L’intrecciarsi di queste tendenze ha fatto sì che già nel 2018 ben l’87% delle case comprate nel Paese fossero seconde o addirittura terze case, con prezzi alle stelle e acquisti che spesso anticipano la costruzione degli immobili stessi. Il risultato è che ad oggi in Cina, rispetto alle esigenze reali, vi è un’eccedenza abitativa tale da dare luogo a grotteschi e talvolta celebri casi di ghost town.

Va analizzata poi, dall’altro lato, la crescita dell’offerta e la conseguente emersione di fenomeni speculativi. Un impulso incontrollato all’edificazione di immobili dipende prima di tutto dal bisogno delle amministrazioni locali, totalmente al di fuori dal controllo di Pechino, di fare cassa. Alimentato dal desiderio dei funzionari locali di fare carriera tramite dati drogati sulla crescita economica, il meccanismo consiste essenzialmente nella trasformazione di suolo agricolo considerato non edificabile – in Cina di proprietà dello Stato – in terreno edificabile, dunque commercializzabile. Tramite il successivo intervento di veicoli finanziari controllati dalle amministrazioni locali, i quali hanno la facoltà di indebitarsi per comprare i terreni in questione, le amministrazioni possono così creare valore dal nulla, in una dinamica assimilabile al vero e proprio money printing. La crescita del mercato ha poi comportato l’inserimento di numerosi attori privati, i quali hanno iniziato a trarre parte dei propri finanziamenti anche all’estero, creando così quella connessione tuttora esistente tra mercato cinese e finanza internazionale.

Prospettive future: rischi e opportunità per il PCC

Le dinamiche esposte hanno contribuito a gonfiare il mercato del mattone. Questo è cresciuto vertiginosamente grazie alla fiducia in un settore considerato sicuro e ritenuto garante di una crescita illimitata. L’eventualità che l’attuale bolla esploda appare tuttavia sempre più concreta a causa di alcuni limiti intrinseci al lato della domanda. A questo proposito deve in primis essere considerato che il fenomeno delle migrazioni interne si trova ormai in una fase calante; a ciò si aggiungono poi i limiti strutturali alla richiesta di immobili, limiti determinati dall’incombente assottigliamento demografico della fascia di popolazione attiva, la quale rappresenta il motore della domanda effettiva. Una qualsiasi diminuzione della domanda – fenomeno a cui sì è assistito nella congiuntura di incertezza aperta dal covid – pone il rischio di innescare una conseguente diminuzione dei prezzi, portando allo scoppio della bolla. In questo senso il caso Evergrande minaccia di fare da fattore d’innesco: la vendita sul mercato di asset immobiliari conseguente a un default determinerebbe un crollo dei prezzi, sia per aumento improvviso dell’offerta che, soprattutto, per effetto panico indotto; il crollo del valore del mattone da un lato deprimerebbe gli investimenti nel settore immobiliare ed edilizio e dall’altro condurrebbe a una contrazione dei consumi da parte delle famiglie, improvvisamente diventate più povere. Parallelamente, la capacità di spesa delle amministrazioni locali verrebbe minata dal crollo delle entrate derivanti dalle rendite immobiliari: tutto verrebbe rimesso allora nelle mani del governo centrale, già gravato da un ingente debito pubblico. Si prospetta così il rischio del ripetersi della parabola che ha confitto il Giappone in una condizione di stagnazione strutturale a partire dagli anni Novanta: manipolazione della valuta, formazione e scoppio di bolle finanziaria e immobiliare, tentativi di salvataggio per tramite di indebitamento e immissione di liquidità, riduzione dei consumi e deflazione. Rischio che la Cina comunista non può certo assumersi l’azzardo di correre.

Il possibile intervento di Pechino a salvataggio del settore solleva poi la questione decisiva dei gravi problemi interni al modello economico cinese. In questo senso il nodo più delicato è rappresentato dalle modalità di indebitamento poco sostenibili tipiche delle imprese nazionali, questione che a sua volta apre il vaso di pandora delle logiche di allocazione del credito e della sostenibilità di scelte politiche che talvolta ignorano – o comunque sottovalutano – il criterio di sostenibilità finanziaria idealmente perseguito in un libero mercato. Il tema della gestione politica del credito spinge cioè a domandarsi entro quali margini l’intervento dello Stato quale deus ex machina possa permettere di sopperire ai limiti un’allocazione delle risorse che non pone come priorità la remuneratività degli investimenti. Si apre così una crepa che permette di intravedere una debolezza potenzialmente esiziale per il modello cinese. Può bastare l’intervento dello Stato a sopperire alle situazioni creditizie negative di molte sue grandi imprese? L’esposizione al rischio di investitori esteri inoltre, mettendo sotto i riflettori internazionali la questione, pone ulteriore pressione sul PCC.

Nonostante l’enorme potere del governo centrale, più che consapevole della criticità della situazione, la natura estremamente complessa del fenomeno limita Pechino nelle possibilità di azione. Nello specifico, il partito si trova dinanzi a un difficile trade-offDisinnescare la bolla, anche evitando effetti a catena sul resto dell’economia, vorrebbe dire frenare i settori edilizio e immobiliare, che contribuiscono in maniera decisiva all’attuale modello di crescita – con stime che collocano l’indotto attorno al 30% del PIL. D’altro canto, non fare nulla significherebbe rimandare un problema che prima o poi dovrà essere affrontato, lasciando il Paese esposto al rischio di una pericolosa crisi immobiliare con effetti incogniti sul resto dell’economia. In ogni caso è decisivo comprendere che i maggiori rischi per il PCC sono di carattere più politico che economico. La classe medio-alta infatti è posta dinanzi a una pericolosissima minaccia verso un bene-investimento, la casa di proprietà, che è stata elevata a pietra angolare dell’attuale modello di sviluppo socio-economico. Il crollo del valore degli immobili – il quale rappresenta l’80% della ricchezza detenuta dalle famiglie – comporterebbe un’inevitabile esplosione del malcontento. Rischierebbe così di essere danneggiato il patto sociale fondamentale che vige tra popolazione e governo: crescente benessere economico in cambio di assertività politica. Minaccia che, in tale congiuntura, potrebbe essere amplificata dal tentativo di perseguimento della politica zero-covid, la quale già contribuisce a porre sotto stress i fondamenti del patto. 

Se i pericoli posti dalla bolla immobiliare non possono essere sottovalutati, allo stesso tempo bisogna riconoscere come la questione rappresenti un’enorme opportunità per il partito e la Cina intera. Il PCC infatti potrebbe cogliere tale occasione per ristrutturare l’economia nazionale, rafforzandola e rendendola più competitiva. Intervenire sul mercato immobiliare permetterebbe a Pechino di modificare strutturalmente il tessuto economico e compiere il tanto anelato passaggio da Paese in via di sviluppo a economia avanzata. L’immensa mole di risparmi privati potrebbe essere dirottata dal mattone verso il settore finanziario e, soprattutto, in direzione dei consumi, che ancora rappresentano una voce limitata nella spesa delle famiglie. Contemporaneamente il capitale potrebbe essere spinto a dirigersi, più o meno forzatamente, verso settori a maggiore produttività e a elevato grado di ricerca e sviluppo. Una crescita guidata dai consumi e dai settori ad alto valore aggiunto renderebbe così possibile la transizione verso un’economia matura e pienamente sviluppata basata sui servizi. Un intervento deciso permetterebbe inoltre a Pechino di segnalare un cambio di rotta in riferimento al problema degli investimenti, i quali, tramite la fiducia nella presenza di una garanzia implicita da parte dello Stato a favore delle imprese, hanno contribuito all’accumulo di squilibri finanziari in diversi settori. Verrebbe così favorita la maggiore competitività internazionale dell’industria cinese. 

Spada di Damocle che pende sul capo del Dragone, la bolla immobiliare pone la Cina comunista dinanzi a rischi e opportunità, coinvolgendo i sistemi politico e socio-economico nel loro complesso. In tale contesto, il caso Evergrande rappresenta tanto la punta dell’iceberg quanto, potenzialmente, la prima tessera di un pericoloso domino capace di minare il modello di sviluppo cinese. A Pechino dunque non è concesso sbagliare, pena il fallimento.

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