La stretta che abbatte banche regionali americane e immobiliare commerciale

Il 22 marzo, giorno della decisione sui tassi della Federal Reserve, gli indici azionari statunitensi hanno avuto un andamento piuttosto erratico, per usare un eufemismo. Meglio sarebbe dire psicolabile, come la condotta del mercato ci segnala quotidianamente, con volatilità esasperata. Tentativi di recupero che si sono conclusi in una picchiata nell’ultima mezz’ora.

UNO-DUE DI POWELL E YELLEN

È accaduto che, durante la conferenza stampa, Jerome Powell abbia in sequenza affermato di non vedere tagli di tassi per quest’anno e subito dopo che, se ci sarà bisogno, i rialzi proseguiranno. Powell ha anche aggiunto che le condizioni finanziarie sembrano essersi strette più di quanto gli indici dei mercati finanziari riflettano.

Una frase fondamentale nella sua criticità. Come sappiamo, Powell non si astiene mai dal segnalare che, se necessario, per disinflazionare l’economia potrà servire arrivare a una recessione. Con la frase sulle condizioni finanziarie e gli indici di mercato pare aver sostenuto, neppure troppo implicitamente, che i corsi azionari sono ancora troppo cari.

Negli stessi momenti, in audizione al Senato, la Segretaria al Tesoro e predecessore di Powell alla Fed, Janet Yellen, precisava che l’Amministrazione Biden non sta considerando una estensione generalizzata della garanzia incondizionata sui depositi bancari, oltre la soglia dei 250.000 dollari. Quella garanzia in bianco che è stata concessa ai depositanti delle banche saltate nei giorni scorsi.

Come ricorderete, il tema della garanzia in bianco (o a pie’ di lista) dei depositi bancari, è quello che rende i mercati molto sensibili e reattivi. In una delle periodiche fasi di nervosismo che sconfina agevolmente in crisi di nervi, ora sotto i riflettori ci sono soprattutto le cosiddette Regional Banks e la loro emorragia di depositi verso quelle più grandi e too big to fail, che rischia seriamente di scompensare una parte molto rilevante dell’ecosistema bancario statunitense, quella che ha un ampio impatto sul finanziamento delle comunità ma anche dell’economia nazionale.

BANCHE NON ESATTAMENTE “MINORI”

In particolare sul finanziamento immobiliare, e questo potrebbe essere il nuovo focolaio di crisi. Secondo una stima di Goldman Sachs, le banche statunitensi di dimensioni minori, quelle con attivi inferiori ai 250 miliardi di dollari, rappresentano ben l’80% dei prestiti immobiliari commerciali, il Commercial Real Estate. Oltre al 60% dei prestiti sull’immobiliare residenziale e metà di quelli industriali e commerciali. Per JPMorgan la percentuale di credito immobiliare commerciale erogato dalle banche di “seconda fila” ammonta al 70% del totale.

Non è difficile quindi cogliere l’elevata criticità di questo segmento del sistema creditizio statunitense, e il ruolo di potenziale detonatore della prossima crisi che l’immobiliare soprattutto commerciale potrebbe rivestire. Le banche minori spesso tengono i prestiti sui libri contabili e non se ne liberano a mezzo cartolarizzazioni, che peraltro in questo momento sono precluse da un contesto di tassi elevati che costringerebbe a realizzare delle perdite importanti al momento della cessione.

Se a questo aggiungiamo che i tassi elevati stanno spingendo i depositanti a spostare i soldi su fondi di mercato monetario, soprattutto quelli investiti in titoli di stato, ecco che l’azione a tenaglia sulla stabilità del settore delle banche di cosiddetta seconda fila ma in realtà così importanti per l’economia reale, non può non balzare agli occhi.

L’immobiliare commerciale soffre per il combinato disposto di tassi in crescita, che rendono oneroso l’accesso al credito, ma anche per il forte aumento di spazi non locati che la diffusione dello smart working ha causato. Un fenomeno che appare destinato a restare ed approfondirsi, come mostrano le stime di Moody’s sugli spazi commerciali sfitti nei maggiori venticinque mercati immobiliari urbani statunitensi. A San Francisco in soli tre anni (dal 2019 al 2022), gli spazi commerciali sfitti sono aumentati dal 5% al 19% del totale. Ma le cose vanno male anche in Texas, che pure negli ultimi anni ha visto la relocation di molte e spesso iconiche imprese californiane.

LA TENAGLIA TASSI E SMART WORKING

Nel frattempo, si moltiplicano i casi di grandi proprietari immobiliari che “restituiscono le chiavi” alle banche creditrici, liberandosi di complessi commerciali che reputano non più economici, neppure in prospettiva. E le banche si zavorrano di immobili.

Quali conseguenze, per il credito immobiliare commerciale e le banche “minori” come le Regional? Molteplici, e tutte avverse. Dal deflusso di depositi, che è balzato in cima alla lista delle preoccupazioni e delle analisi, all’aumento spontaneo dei quozienti tra ammontare dei prestiti e valore di mercato degli immobili, che costringe le banche ad aumentare la destinazione di capitale a copertura del rischio. Come detto sopra, le banche ora non riescono a cartolarizzare i prestiti, visti i tassi, e si tengono perdite crescenti sui libri contabili. Cioè hanno un’erosione di attivi che si incrocia con quella dei passivi sotto forma di depositi.

Data la situazione, è evidente che alle banche a breve servirà capitale, non liquidità per sostituire a caro prezzo i depositi volatilizzati e finiti nei titoli di stato a breve termine. E raccogliere capitale in queste condizioni è proibitivo, per usare un understatement. Neppure le trovate di Jamie Dimon possono servire, vista la scala del problema.

Torniamo all’ultima mezz’ora del mercato di ieri a Wall Street. Che sia stata Yellen, col rifiuto di garanzie in bianco sui depositi, oppure Powell, col suo “il mercato ancora non coglie la stretta finanziaria ed è ancora troppo caro”, il tuffo delle quotazioni ci sta tutto.

Le prossime settimane ci diranno se l’America sta infilandosi in una nuova crisi immobiliare, simile ma differente da quelle del passato. E ci diranno anche se servirà mettere pesantemente mano al settore delle banche regionali. Quello che oggi appare difficilmente evitabile è una frenata da stretta creditizia. Attendiamo di essere nuovamente smentiti dalla resilienza del sistema economico statunitense.

Foto di Sean Pollock su Unsplash