Immobiliare, scoppia la bolla europea
Anche in Europa l'immobiliare, residenziale e commerciale, è entrato in profonda sofferenza per lo scoppio della bolla alimentata dai tassi negativi. Banche a ulteriore rischio?
C’è un settore economico che in Europa sta soffrendo molto: è quello immobiliare, come mostra l’indice azionario Stoxx 600 Real Estate, composto da una trentina di aziende, che nell’ultimo anno ha segnato un calo di circa il 40%, perdendo un centinaio di miliardi di capitalizzazione. L’indice sta quotando su livelli visti l’ultima volta durante la Grande Crisi Finanziaria, nel 2011.
SOVRACCARICHI DI DEBITO
L’industria è entrata nel ciclo restrittivo di politica monetaria della Bce con un elevato carico di debito. Non stupisce, a dire il vero: tassi persistentemente bassi stimolano l’accumulazione di debito. Si stima che a livello globale ben 175 miliardi di credito immobiliare siano entrati in sofferenza. Ci sarà lavoro per i fondi specializzati in distressed debt.
In Europa si rischia un flusso causale simile a quello temuto negli Stati Uniti, dove le banche regionali, grandi creditrici del settore immobiliare commerciale, dopo la crisi dei depositi potrebbero stringere le condizioni di accesso ai prestiti mentre il deprezzamento dell’immobiliare commerciale, anche conseguenza del lavoro da remoto, penalizza il settore degli uffici e costringe le banche ad aumentare gli accantonamenti in conseguenza del peggioramento del rapporto tra prestito erogato e valore dell’immobile posto a garanzia.
DOPO LA SVEZIA, LA GERMANIA IN SOFFERENZA
Tutto il credito all’immobiliare residenziale e commerciale europeo mostra evidenti segni di sofferenza. Secondo i dati del MSCI European Quarterly Property Index, le quotazioni del settore property europeo sono oggi il 10% inferiori al picco di giugno 2022. Ma Citigroup prevede, entro la fine del 2024, un ulteriore crollo in Europa occidentale, tra il 20 e il 40%.
Tra le società del settore, le quotazioni della lussemburghese Aroundtown SA (attiva in Germania e Olanda) si sono più che dimezzate da metà gennaio, portando al 75% la perdita negli ultimi dodici mesi. Le azioni di Vonovia, altro grande proprietario immobiliare residenziale tedesco, nel mese di marzo hanno accusato un ribasso del 30%, al minimo storico. La società nel 2021 ha acquisito la rivale Deutsche Wohn, caricandosi di altro debito, e ora sta cercando di fare cassa attraverso dismissioni di controllate, anche estere, per evitare un aumento di capitale che si rivelerebbe punitivo.
Anche il settore dell’obbligazionario societario immobiliare europeo è entrato in sofferenza: l’investment grade di comparto è stato l’unico a far segnare un ritorno negativo nel mese di marzo, malgrado il sensibile calo dei rendimenti di mercato. Segno evidente del deterioramento del merito di credito. Il settore high yield immobiliare europeo è quello che esprime oggi la maggiore probabilità implicita di default. Molte emissioni obbligazionarie del settore sono prossime a violare i covenant, i quozienti di bilancio superati i quali occorre fornire ulteriori garanzie ai creditori, se si vuole evitare il default.
La crisi immobiliare si è manifestata inizialmente in Svezia, da tempo considerata la bolla europea, al punto che le stime di crescita delle organizzazioni internazionali pongono il paese scandinavo in coda alla classifica, con una contrazione del Pil nel 2023. Ma ora la crisi si sta decisamente spostando verso la Germania, anche se qui nel 2022 i prezzi sono cresciuti in media di un ulteriore 5%.
ATTENZIONE ALLE BANCHE
Come detto, le società immobiliari europee sono state colte in contropiede dalla stretta monetaria nel momento di maggior ricorso alla leva del debito. Lo scorso anno, il debito rappresentava ben il 60% dell’enterprise value di settore (la somma di capitalizzazione azionaria e debito al netto delle disponibilità di cassa). Il prevalente ricorso a mutui a tasso variabile da parte dei costruttori e degli sviluppatori è destinato a infliggere colpi pesanti al settore e all’economia.
Dal distress del settore immobiliare europeo ci sono potenziali ricadute sul settore bancario, oltre che sul mercato dei capitali. Il timore è che anche nel nostro continente si verifichino fughe di depositi da banche, soprattutto minori, che hanno pesantemente prestato al settore immobiliare, e di conseguenza che le istituzioni bancarie europee debbano intervenire per evitare la diffusione del panico. Al momento, tra gli analisti prevale la frase “non siamo nel 2008”. Variazione sul tema di “questa volta è differente”. La frase che, sui mercati e in economia, ha causato più danni delle guerre.
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