lunedì 17 giugno - Phastidio

Case verdi e mutui in rosso

Per le banche europee si palesa un rischio sui mutui residenziali a causa dell'inefficienza energetica degli immobili. Il mercato sta già operando la segmentazione.

Le banche europee sono alle prese con un problema destinato a diventare sempre più rilevante col trascorrere del tempo: i consumi di energia nella valutazione.

 Bloomberg, in Germania la banca centrale ha già ammonito sui rischi che il mancato efficientamento energetico può produrre sul portafoglio dei mutui delle banche.

Deutsche Bank, la maggiore banca commerciale del paese, che ha un portafoglio immobiliare residenziale del valore di 175 miliardi di euro, stima un esborso medio di 100.000 euro per l’adeguamento di ogni unità agli obiettivi della direttiva Case Green appena promulgata dalla Ue, per un controvalore aggregato di 80 miliardi di euro per la clientela residenziale della banca.

Deutsche Bank considera che quello residenziale alle famiglie sia il maggior rischio di credito interno, derivante dal fatto che i costi di efficientamento energetico si sommerebbero al pagamento degli interessi su mutui, appesantendo il servizio del debito. Si stima che oltre il 60 per cento degli immobili residenziali tedeschi dovranno sottoporsi entro il prossimo decennio a ristrutturazione energetica.

LA GARANZIA SI SVALUTA

Ma la criticità è ovviamente comune a tutto il continente, dentro e fuori dalla Ue. In Olanda, ad esempio, la banca centrale ha già lanciato a sua volta l’allarme credito. Se i mutuatari decidessero di non effettuare i lavori di adeguamento energetico, per le banche creditrici si porrebbe il problema del deprezzamento del valore dell’immobile, cioè della garanzia del mutuo. Se invece i clienti procedessero con i lavori, crescerebbe la loro fragilità finanziaria, e si tornerebbe quindi al rischio sulla garanzia delle banche.

Nel Regno Unito, il Lloyds Banking Group, che ha oltre 300 miliardi di sterline di mutui, evidenzia che il paese ha lo stock immobiliare più vecchio ed energeticamente inefficiente d’Europa, e lamenta l’insufficiente progresso sulla decarbonizzazione dei 28 milioni di abitazioni britanniche.

Della grottesca vicenda italiana, col Superbonus, abbiamo detto ad abundantiam. L’unica cosa che resta, nella nostra migliore tradizione, è la stretta alle agevolazioni future per gli interventi di adeguamento.

All’inizio di quest’anno, come noto, i legislatori dell’Ue hanno approvato la direttiva sulle prestazioni energetiche in edilizia. L’introduzione della nuova norma sarà graduale e si estenderà per oltre un decennio, ma i proprietari di immobili che dovessero attardarsi negli interventi, anche per carenza di risorse, rischiano di ritrovarsi con beni che non possono più essere venduti o affittati.

L’Ue stima che circa l’85 per cento degli edifici nel blocco siano stati costruiti prima del 2000, e che il 75 per cento di questi presenti una “scadente prestazione energetica”. L’Ue si è quindi data l’obiettivo di ridurre entro il 2030 le emissioni nel settore edilizio del 60 per cento e di raggiungere la piena decarbonizzazione per il 2050. Con il 42 per cento dell’energia consumata, gli edifici “sono il maggior consumatore di energia in Europa”, secondo la Commissione Europea.

NON SOLO UE

Prima osservazione, che potrà tornarvi utile in futuro: il problema è anche di chi non è in Ue e non ha in atto direttive ambientali, ma ha “semplicemente” aderito ai target di decarbonizzazione. È l’evidente caso del Regno Unito, che nel caso delle auto aveva cercato il bando sui motori endotermici addirittura prima della Ue, nel 2030, salvo poi fare marcia indietro per decisione del governo di Rishi Sunak, riportando l’obiettivo al 2035 pur mantenendo obiettivi quantitativi di aumento annuo del parco di veicoli elettrici, con sanzioni pressoché invariate per i costruttori che si attardassero a vendere modelli con motore endotermico. Evidente strabismo, che in un modo o nell’altro dovrà essere risolto.

 
Ma torniamo agli immobili e ai rischi per le banche che hanno concesso mutui. Deutsche Bank segnala che solo il 4 per cento degli immobili dei propri clienti residenziali è dotato di certificato di prestazione energetica, circostanza che limita l’erogazione dei cosiddetti “mutui verdi”, quelli caratterizzati da condizioni migliori e maggiori importi per gli edifici più efficienti o per chi intende ristrutturare per accrescere l’efficienza. La banca tedesca stima che circa un terzo dei propri debitori residenziali privati non disponga dei mezzi per la ristrutturazione.

Questo è il punto, ovunque. Oltre al fatto che, se uno non ha i soldi, non può spenderli né è possibile obbligarlo a indebitarsi, magari oltre la sua capacità di rimborso. Se le cose stanno in questi termini, quindi, pare di poter concludere che la direttiva Case Verdi e altre norme equivalenti fuori dalla Ue verranno serenamente disapplicate, ad esempio attraverso una serie di proroghe alle scadenze, magari da annunciare in una delle prossime COP.

Sarebbe così semplice se non vi fosse un dettaglio: che il mercato sta già iniziando ad approfondire la differenza tra immobili efficienti e no. E questa valutazione si rifletterà sulle banche creditrici, attraverso il deprezzamento dell’immobile, cioè della garanzia della banca. Non solo a valere sul credito in essere, ma anche su quello futuro. Possiamo sin d’ora scontare rifiuti di concessione di mutui per acquistare immobili crivellati da spifferi. Quindi, la dinamica di divaricazione dei prezzi verrà accentuata.

A naso, pare quindi difficile rimettere il dentifricio nel tubetto.

Foto di Rosy / Bad Homburg / Germany da Pixabay




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